这次大概看了10来个房地产项目，包括大部分的住宅楼盘，和一个综合性购物中心永旺商场，还有新加坡凯德集团和韩国乐天的项目工地，也过了一遍北宁、北江两省的工业区，感受包括中国在内的产业转移。另外，还去了河内的两所大学走了走。除了与越南的一个房地产中介机构深度交流之外，还与一家大型中资银行驻越南的银行界人士进行了交流。

新加坡凯德集团的工地。

这篇文章先分享下整体观感，因为取样较少，有些数据未必准确，主要谈所见所闻。因此加入了一些宏观数据，重点参考的是海通国际的四篇越南考察研报，以及我们自身搜集的一些数据。也参考了中国社会科学院政治研究所房宁所长2017年底的一次访谈。

近来关于越南的讨论渐次升温，大家关注的热点在于：越南会否重演中国的经济奇迹？会否成为中美毛衣战的最大受益者？会否成为下一个“世界工厂”？这是决定其房地产有没有前途以及会否重演中国房地产的根本。越南（河内）是否处于房地产大周期的起点，也是我们这次考察的最大目的。当然了，要形成这样的判断，仅靠几天的考察，太坐井观天了。所以，这次只是梳理一些浅层次的观感，要确认判断，少不得接下来还要再去。

1、处于人口红利的释放进程。

越南总面积大约是33万平方公里，比我们的云南省小一点。2017年人口大约是9450万，在全球人口总量排名中，越南大约居第15位，人口迈入亿级也只是时间问题。令主流学界非常乐观的一点是，越南的人口红利非常可观。截至2017年，越南的平均年龄大约只有29岁，而依据《中国人力资本报告2016》，到2014年，中国劳动力人口的平均年龄已经升到了36岁（现在应该在37岁）。我在河内的街头和餐馆，看到的消费者也好，服务生也好，大都是稚嫩的20岁左右的小青年，还是让我很吃惊的。

下图是越南的人口结构图，来自海通国际，15-64岁的人口占比63%。

越南基本上就两个核心城市，南方的胡志明市和北方的河内，前者在湄公河三角洲，后者在红河三角洲。即将出现的一种情形是：以上述两个城市为核心，将会在未来数年形成两个体量巨大的都市圈。首都河内面积大约是3300多平方公里，人口大约是1000万。

2、城市化率在快速提升。

有一点可以非常清晰的确认：越南正处于快速城市化的过程中。我查到的所有数据，以及我的切身感受，都在显示这一点。这个国家正在处于快速工业化的过程中，这个国家每年都有数十万甚至上百万的农村人口正在快速的向城市迁移，这个国家的城市正在快速的扩张。就是按中国的标准，河内、胡志明现在都已经成为千万级的“超大城市”——有数据统计，迁往这两个城市每年都是10多万人。而我在河内交流所得，远不止此。上述银行界人士称，在2013年前后，河内人口大约是600万，照此计算，人口可谓是激增（这一点我尚未确认）。这位朋友讲，鉴于河内成本抬升，不少人甚至居住在河内与其它城市的交界处，每天往返，白天在河内上班，晚上返回居住。

下面是来自CEIC（香港环亚经济数据公司）的数据。前面两张图能看出，越南的城市化率在2017年超过了35%。根据公开报道，在2013年，越南城市化率为33.4%，照此计算，走得不快。但根据房宁所长的研究，目前大约已经到了40%左右，每年增加大约是1个百分点（即是每年90来万人进城）。

实在下载不到越南城市化率的历史走势，我们以农村人口的历史走势来进行反推。下图是过去10多年，越南农村人口的变化趋势，能看到一点：从2015年开始，越南的农村人口开始出现净减少。在总人口持续增加的基础上，这个只能意味着城市化率在加速。

总之，大的判断是：越南处在城市化率加速发展的阶段。一般认为，一国的城市化过程分为三个阶段，低于30%为起步阶段，30%-70%为加速阶段，超过70%为后期阶段。越南如今所处的阶段，往往意味着经济大周期的启动。

3、经济增速已超中国。

越南晚于中国8年（1986年）、效仿中国进行了“革新开放”，从此驱动了经济的快速发展，尤其是2006年晚于中国5年又加入了WTO，经济发展更猛。过去20年，越南GDP平均增速大约在6.5%，到2017年，越南GDP总量约2238亿美元（约1.5万亿人民币），人均GDP2343亿美元，相当于我们的二线城市（比如苏州）。

在2018年前三季度，越南GDP增速分别是7.45%、6.79%和6.88%，平均为7%。这个增速已然超过了中国——2018前三季度，我们是6.7%。当然在绝对值上，越南的经济总量永远也无法和我们相比——2018年前三季，中国的GDP总量是10万亿美元。

但据我粗浅的调研，越南对标的自然也不是中国，而是新加坡和韩国（新加坡2017年3200亿美元，韩国大约1.5万亿美元）。只是看到这个增速，已经是整个亚洲最好，这个对于房地产也好，产业发展也好，都是很好的消息。

4、基础设施比想象的要好。

我在去越南之前，我也好，身边的朋友也好，第一反应都是：越南是不是很落后。这样的反应，就像10年前很多发达国家对中国的认知。想一想3块钱人民币就值1万越南盾，似乎这样的认知是合理的。但是实际上，只能印度满足了。

河内也好，北江省也好，我所到的地方，公路都修建的相当漂亮，不输于中国的二三线城市。河内的城市还极少地标建筑——那种300米甚至更高的国家象征建筑，但是城市高密度的发展模式已经确立，我们实地考察的住宅楼盘，高度低则25层高则37层，并不弱于我们。

西湖边上拍摄的一个转盘路口，河内比较多的地方都拥有平整的公路。

河内的街道也比较拥堵了，虽然仍是一个摩托车大城——那让我想起2002年的佛山，但中低档私家车已经很多——据统计河内大约有40万辆小汽车。城市的轨道交通也已经开始在修建，并且在未来的数年里会陆续开通。围绕着环剑湖、西湖的城市核心区域，驱车所见，土地开发率也已经比较高了，没有太多闲置的土地。我们交流的那位银行界人士，在河内核心区域拥有一块大约100多平米的土地，市值大约已达100万美金。

龙编郡一处高档别墅区的配套设施。

5、产业转移的客观存在。

关于工业区——验证着中国的产业转移——的考察，我们做的较少，重点询问了工人的工资水平。实地考察，则是跨过河内和北宁省，到了距离河内1小时车程的北江省工业区——河内北宁北江未来将是一条工业带，也是中国和中国台湾企业转移的重心，因为距离中国的广阔市场非常近，从广西南宁到河内，陆运6-8个小时，从深圳东莞则约1-2天。

沿路能看到，基础设施的修建是非常好的，高速公路双向4车道。围绕着工厂区的周边，宽阔平整的市政路也都修好，只是还不见人流。看到韩国、中国的企业已经进驻过来，比如韩国的三星（据公开报道，仅在北宁就有12万名员工），中国的德赛、中远，苹果玻璃盖板供应商蓝思科技也进驻了（没见到）。郭台铭旗下的鸿海在北宁、北江已经布局了3个厂，但我们此行没看到。

虽然没有实地感受到中美毛衣战的影响，但从媒体报道，毛衣战的确加快了这个趋势，尤其是电子业。游走几日，我的感受是，越南现在还处在较中端的“三来一补”阶段，还没有自己的民族制造业品牌，但下一步他们推行“进口替代”几乎是一定的。这是中国的经验，他们会学习，这也是中国企业转移的一个风险吧。

从上述银行人士获得的信息，现在越南的工人平均工资大约是300美金/月，每周工作六天，每天8小时，可以适度加班，工人工资每年涨幅被刻意压低。和中国相比，越南的确有着明显的低成本优势。

6、收入与消费力被低估。

我们特地到了河内唯一的一家永旺百货，上下五层，着实吓了一跳。在一二层，看到一些阿迪达斯之类的品牌，还不至于惊讶。但到了餐饮区，几乎每个餐馆，都排队，黑压压的人群。和我们想象中的越南人的消费，大相径庭。

交谈中我的感受是，河内人的收入是被低估的——这个和我们一模一样。比如说，他们的白领往往会打2-3份工，但表现在官方的统计里，只有一份。再比如说，合同收入和实际收入的差别也可能很大，一个小学教师，官面合同上的收入是150美金/月，但是实际到手的收入可能高达700美金/月（这个收入不低了，如果再多打一份工，那就可想而知）。

这个收入水平，解释了永旺的繁荣，也解释了凯德集团、韩国乐天为何会进行房地产投资——河内出现了中产阶层并且在壮大。越南一个家庭大约是5-6口人，主流是2个小孩。在河内，白领平均大概月收入500美金，大学毕业5年从事制造业的话，月工资可以到700-800美金，从事金融业的话，大概可到1000美金。高收入大概是3000美金/月，这个收入在深圳也是比较高了。

除了在衣食住行上面的支出有新变化以外，河内的中产在教育上的支出，比我想象的要多。如果选择私立教育，每年大约要支出2000美金，国际教育的年支出要到3000-4000美金。

海通证券也援引越南的官方预测称，越南富裕家庭数量预计将会从2016年的25万上升至2020年的53万，而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万，增幅高达52.8%。这一点可谓是此行考察最重要的感受，因为，真正支撑起房地产长期发展的，是这样的人群。否则，只会沦为外资的击鼓传花。

比如一个是，东南亚国家的“国际化”普遍是很高的——比如外资结构、英语水平等等，这与它们过去百年来的殖民史有关，客观上也促动了他们更加容易的融入以“西学”主导的全球化浪潮。当然，也影响了他们的房地产——表现为房地产的投资者非常之国际化，以及高端公寓的售价和租金非常之昂贵（我们下一篇谈）。

再比如，在河内，无论是交流还是观察，我是能感受到越南人民对国家经济增长的乐观信心的。那种感觉就好像是回到20年前的中国一样，他们对于财富的渴望，活力的展现，是我在其它经济体所少见的。也能感觉到他们是比较有活力和勤快的，这个城市充满着赚钱的欲望，这种活力是在印度、菲律宾我也感受不到，它往往代表着生产效率在提升。当然这个效率和我们可能还是没法比——感觉越南对工人的工资存在刻意压低，可能会导致工会比较大的持续的反弹。

整体而言，我的很多感受，和在国内媒体获得的关于越南的信息不太相同。当然，处于此种阶段的新兴经济体，也往往存在着巨大波动的风险——比如对外资的依赖度太高、外债太多、行政腐败低效、房地产波动性高、受地缘政治的剧烈冲击等等，这些是我暂时还不能形成判断的。你说越南最终会不会成为“例外”，受到来自不可控因素的阻止而中断，这一点无法讨论。经验都是不可靠的，但我们却只能从历史中学习。

本文作者为朱文策 ，华尔街见闻专栏作者